各乡镇人民政府、街道办事处，市政府各办局、直属企事业单位，驻梅有关单位：

为全力推进新型城镇化建设和城乡融合发展，保障梅河新区建设，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第743号令）第三十七条至第四十三条及吉林省发展和改革委员会印发的《吉林省2021年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（吉发改城发〔2021〕383号）的规定，决定在我市先行开展农村集体经营性建设用地入市工作。《梅河口市集体经营性建设用地入市管理暂行办法》已经市政府2022年4月28日第二次常务会议审议通过，现将具体要求通知如下，请认真贯彻执行。

一、入市原则

集体经营性建设用地入市应坚持维护土地社会主义公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

二、入市范围

国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，方可纳入入市交易范围。对存量集体建设用地，在依法收回其使用权后，依据国土空间规划开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属，按照新的规划条件确定入市范围；拟入市土地现状为农用地、未利用地的，应当办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务，方可依据规划的经营性用途入市。涉及只转不征的农用地，无法在国家系统内备案，待国家出台相关政策后，依其规定。

三、入市条件

集体经营性建设用地入市应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划等相关要求；符合产业、环保等政策及标准要求；产权明晰无权属争议，未被司法机关或行政机关查封或限制权利；需要处理的土地使用、承包、经营等权利和地上建筑物、其他附着物产权以及相应的补偿已经处理完毕；入市事项已经本集体经济组织按照集体决策程序依法决策同意。

四、入市主体

农民集体所有的经营性建设用地属于本集体成员集体所有，由代表其行使所有权的集体经济组织负责入市工作。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

五、入市程序

（一）入市主体向乡镇政府及自然资源主管部门提出入市申请，乡镇政府审核同意后，自然资源主管部门应当依据国土空间规划，出具拟入市宗地的规划条件，明确土地界址、面积、用途等要求。涉及占用农用地的，应当履行转用手续，将农用地转为集体建设用地。

（二）入市主体依据土地评估结果，经法定程序讨论，集体研究确定拟入市地块出让、出租的价格。

（三）入市主体依据政府及行业主管部门出具的规划条件、产业准入、生态环境保护等政策规定，编制《集体经营性建设用地出让、出租》方案。方案中要载明宗地的用途、使用期限、交易方式、入市价格、收益分配等内容，并按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，由农民集体形成书面决议。入市方案经本集体经济组织民主决策确定后形成的入市决议，作为后续申请入市、拟订合同及履约和接受监管的依据。

（四）入市主体将入市土地出让、出租方案和农民集体决议情况报自然资源主管部门审查。自然资源主管部门会同有关部门审查拟入市宗地履行民主决策程序，符合国土空间规划、用途管制、生态环境保护、产业准入要求、收益分配原则等情况是否符合入市条件。经审查符合入市条件的，报经市人民政府批准后，由市人民政府或其委托的自然资源主管部门出具准予入市的核准书。

（五）入市主体根据入市方案确定的交易方式，在本集体经济组织事务公示栏、土地市场网、土地有形市场或指定的场所、媒体公开发布交易公告。

（六）具体交易程序可参照国有建设用地交易有关规定执行，由自然资源主管部门全程指导监督。

（七）土地所有权人和土地使用权人依据出让、出租方案、成交确认书等签订书面合同，载明交易价款、价款支付时间及方式等；提前收回的条件以及处理方式；土地使用权届满续期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物处理方式、违约责任等。

（八）合同签订后，受让方依法申请办理开发建设的审批手续。

（九）受让方在缴清入市宗地使用权价款和相关税费后，可按照不动产登记的有关法律、法规申请不动产登记。土地使用者办理不动产登记时，自然资源主管部门应当将交易主体、价格等合同信息上传至土地市场动态监测监管系统。

六、组织领导

为切实做好全市农村集体经营性建设用地入市工作，成立由市长为组长，各有关市领导为副组长，相关部门及乡镇（街）主要领导为成员的入市工作领导小组，负责组织协调入市全面工作。领导小组办公室设在市自然资源局，办公室主任由市自然资源局局长兼任。

附件：1.梅河口市集体经营性建设用地入市管理暂行办法

     2.《梅河口市集体经营性建设用地入市管理暂行办法》解读

                        梅河口市人民政府

                       2022年4月29日

（此件公开发布）

附件

梅河口市集体经营性建设用地入市管理暂行办法

第一章 总  则

第一条［依据目的］为贯彻《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，规范有序开展集体经营性建设用地入市工作，促进城乡统一的建设用地市场建设，按照吉林省发展和改革委员会《关于印发<吉林省2021年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务>的通知》（吉发改城发〔2021〕383号文件）规定，结合梅河口市实际，制定本暂行办法。

第二条［概念定义］本办法所称集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。农民集体对其所有的工业、商业等集体经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

本办法所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定双方权利义务的行为。中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、行政法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用和经营。

第三条［入市原则］集体经营性建设用地入市应坚持维护土地社会主义公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第四条［部门分工］自然资源部门按照本办法有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。市发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、审计局、信访局等部门和各乡镇（街道）按照职能分工配合做好有关工作。

（一）市自然资源局：负责指导协调各乡镇（街道）、相关部门实施全市集体经营性建设用地入市工作；负责建立农村集体建设用地基准地价体系；依据国土空间规划出具拟入市宗地规划条件，明确土地界址、面积、用途等要求；负责指导入市主体编制入市方案、审查入市条件、组织公开交易、办理开工前各项行政许可及确权登记发证等工作。

（二）市发展和改革局：负责入市项目准入审批工作，要大力支持扶贫、农产品深加工等工业项目，乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

（三）市财政局：负责在集体经营性建设用地出让（出租）价款中扣除补充耕地指标费用后，将剩余部分划归入市主体所有，保障农民权益不受侵害。

（四）市住房和城乡建设局：负责入市项目建设、消防安全审批工作；负责入市项目建筑质量检查工作。

（五）市农业农村局：负责监督监管入市主体对剩余收益的分配和使用，协助乡镇村组，组织召开村民代表大会，听取农民的意见，形成农村集体经营性建设用地入市表决书。

（六）市生态环境局：负责做好入市地块的生态环境评估评价审核工作。

（七）市税务局：负责收取入市土地出让（出租）成交价款，并出具缴纳价款凭证；负责征收入市项目各项税费工作。

（八）市信访局：负责关于入市引起的各种信访维稳工作。

（九）市审计局：负责入市主体对收益的分配和使用的审计监督工作。

（十）各乡镇（街道）：负责协助土地所有权人依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案；入市方案的申报及收益的具体分配工作，要统筹调度资金使用去向，科学合理分配资金使用权重，重点用于基础设施和公益类项目；做好信访维稳等相关工作。

第二章 入市范围和要求

第五条［入市范围］国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，方可纳入入市交易范围。对存量集体建设用地，在依法收回其使用权后，依据国土空间规划开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属，按照新的规划条件确定入市范围。

第六条［用地报批］拟入市土地现状为农用地、未利用地的，应当办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务，方可依据规划的经营性用途入市。

第七条［入市条件］集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划等相关要求；

（二）符合产业、环保等政策及标准要求；

（三）产权明晰无权属争议，未被司法机关或行政机关查封或限制权利；

（四）需要处理的土地使用、承包、经营等权利和地上建筑物、其他附着物产权以及相应的补偿已经处理完毕；

（五）入市事项已经本集体经济组织按照集体决策程序依法决策同意。

第八条［宏观调控］市自然资源局应统筹考虑年度国有土地和集体土地的供应量，把好入市节奏和总量，确保土地市场供应可控和可调。

第三章 入市主体

第九条［入市主体］农民集体所有的经营性建设用地属于本集体成员集体所有，由代表其行使所有权的集体经济组织负责入市工作；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第十条［法人地位］集体经济组织可以作为入市的实施主体，也可以委托其他具有法人资格的组织代理实施入市；尚未依法取得法人资格的，应当委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并依法签订授权委托书，明确代理权限。

第四章 入市方式和权利权能

第十一条［入市方式］集体经营性建设用地使用权出让是指农民集体将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

集体经营性建设用地租赁是指农民集体将集体经营性建设用地出租给使用者使用，由使用者与农民集体签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

第十二条［入市年限］以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权，其出让及其最高年限等参照同类用途的国有建设用地执行，即：商业用地40年，工业用地50年。

    以出租方式入市的，最低出租期限不少于5年，最高出租期限不得超过20年。

第十三条［入市权能］通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

第十四条［二级市场］集体经营性建设用地使用权变更、转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移。

第十五条［权利保障］土地使用权人依法取得的集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用期间，除合同另有约定、法律和行政法规另有规定外，不得提前收回。提前收回集体经营性建设用地使用权的，依照双方签订的书面合同办理，法律和行政法规另有规定的除外。因乡镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，政府依法对集体经营性建设用地实行征收，需要收回集体经营性建设用地使用权的，应依法给予土地使用权人合理补偿。土地所有权人、土地使用权人在执行双方签订的集体经营性建设用地使用权书面合同过程中产生争议的，由双方依据《中华人民共和国民法典》的有关规定协商处理，协商不成的，依照合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五章 入市程序

第十六条［入市准备］集体经营性建设用地入市前，入市主体应完成以下准备工作：

（一）确定拟入市宗地实际所有权人与集体土地所有权证载权利人是否一致，若不一致，应申请市人民政府重新确权、重新办理集体土地所有权证；

（二）对拟入市宗地进行勘测定界，取得正式测绘成果；

（三）自然资源部门凭拟入市地块坐标，套合土地利用现状图、土地利用总体规划图、城乡规划图，认定是否符合国土空间规划；

（四）拟入市宗地原为农用地或未利用地的，应完成依法报批转为建设用地；

（五）取得自然资源部门出具的规划设计条件，明确拟入市宗地的界址、面积、土地用途、开发建设强度等要求，同时市发展和改革局应出具产业意见，市生态环境局应出具针对工业项目的环保意见；

（六）由农村集体经济组织或由自然资源部门委托评估机构完成拟入市地块的地价评估，为入市价格提供参考。

第十七条［编制方案］入市主体应当制定入市方案，应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、竞买保证金、集体收益分配安排、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。有关部门和乡镇（街道）应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明和政策指导。

第十八条［集体决策］集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决材料。对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。具体操作应严格按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国村民委员会组织法》第四章“村民会议和村民代表会议”以及农村集体经济组织章程的相关规定执行。决议结果，必须向全体村民公示。

第十九条［乡镇审查］乡镇（街道）就入市宗地的社会稳定风险评估、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。

第二十条［提出申请］入市方案在出让、出租前不少于十个工作日由入市主体（或实施主体）持相关资料向自然资源部门提出入市申请。申请资料包括：

（一）入市申请书；

（二）入市决议；

（三）入市方案；

（四）土地所有权证书；

（五）所在乡镇（街道）审核意见；

（六）规划条件、宗地测绘图、发改意见、环保意见；

（七）入市主体的法人机构证书及法定代表人（负责人）身份证证明材料；

（八）其他需要提供的资料。

第二十一条［部门审查］自然资源部门会同有关部门对入市方案进行审查，认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护等要求的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照意见进行修改。

第二十二条［政府批准］入市申请经审核符合入市条件的，入市方案报经市政府批准后实施。

第二十三条［公开交易］集体经营性建设用地入市采取招标、拍卖和挂牌或者协议等方式进行。入市主体根据入市方案确定的交易方式，在中国土地市场网、公共资源交易平台发布交易公告。交易方式和交易程序参照国有建设用地交易有关规定执行。

第二十四条［成交公示］集体经营性建设用地使用权出让、出租交易成交后，由入市主体与竞得人签订《集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏、公共资源交易门户网站等进行结果公示，接受社会和群众监督。

第二十五条［签订合同］入市宗地成交并经公示完毕后，交易双方应当签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》（或出租合同、以下简称“书面合同”）。书面合同必须载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市自然资源局备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

第二十六条［证照办理］集体经营性建设用地使用权的取得人在书面合同签订后，可以向自然资源部门申请建设用地规划许可证、工程许可证。用地人可依法办理报建、验收等后续开发建设相关手续。对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

第六章 地价和中介管理

第二十七条［地价管理］实行集体经营性建设用地使用权与国有建设用地使用权交易同等的地价监测、信息发布制度等规定。自然资源部门制定与国有土地用途分类相统一、地价水平相衔接的集体建设用地地价体系。

第二十八条［入市价格］入市主体确定入市起始价格时，可以参考评估机构对拟出让地块的土地市场价格的评估结果，确定入市土地的底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起始价格、竞买保证金等。

第二十九条［价格限定］集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70%，竞买保证金不得低于出让起始价的 50%。出让价格明显低于市场价格的，在同等条件下，市政府享有优先购买权。

第三十条［权责对等］集体经营性建设用地入市及转让应承担与国有土地等同的税赋。可参照国有土地税收政策，按对应的税种和税率征收。

第七章 资金管理和收益分配

第三十一条［资金账户］财政部门应设立集体经营性建设用地入市专用账户，专账管理。受让人应按照土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。土地使用权人未按书面合同支付价款的，土地所有权人有权依据书面合同的约定主张解除合同，追究土地使用权人的违约责任。

第三十二条［收益分配］农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益，归农民集体全体成员所有。农民集体所得的入市收益内部分配及使用，应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序，并落实财务公开和公示制度，对入市成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，及时向集体经济组织全体成员公示。农民集体获得的入市收益原则全部用于集体经济发展和集体基础公益事业支出，需分配到个人的，分配标准可结合入市地块所在区域的征地补偿标准，多余部分要留归集体使用，并严格实行“村财乡管”、政务公开等资金监管措施，接受全过程、全方位监督，确保资金规范使用。集体内部分配入市收益时，应兼顾集体经济长远发展和成员个人利益。切实防止集体经济组织内部少数人非法处置、侵占集体经营性建设用地及其入市收益，防止外部资本非法控制集体经营性建设用地使用权，侵吞入市收益。

第八章 开发利用和监管

第三十三条［利用原则］集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

第三十四条［改变利用条件］集体经营性建设用地使用权人应当严格按照国土空间规划确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。经原批准机关依法批准改变土地用途或规划条件的，必须重新签订书面合同，集体经营性建设用地使用权人向集体经济组织补缴土地有偿使用差价及相关税费。

对改变土地用途、需补缴土地有偿使用差价等重大问题，在提交原批准机关批准前，农民集体应制定方案，履行民主决策程序，集体讨论表决。

第三十五条［利用监管］政府有关部门依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用制度，实施部门联合监管。各部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。政府有关部门提出产业准入、开发投资等条件并纳入合同内容或签订履约监管协议的，由相关部门按照职责分工对约定事项实施监管。自然资源部门要加强对使用集体土地行为的监督检查，依法查处违反国土空间规划和用途管制的问题。

第三十六条［隐形交易］擅自将农村集体经营性建设用地通过出让、租赁等方式交由单位和个人使用的，由自然资源部门依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

第三十七条［期满续期］入市合同约定的土地使用期届满前，用地人可提出续期申请，在同等条件下，现用地人有优先续期权。农民集体同意续期的，续期价款可参照评估价，重新签订出让合同；农民集体不同意续期或用地人未申请续期的，该宗地上由现用地人投资建设的地上及地下附着物，可参照评估的残值价格给予补偿。国家另有政策规定的，从其规定。

第九章 附  则

第三十八条 本办法由市自然资源局负责解释。

第三十九条 本办法自印发之日起施行，试行两年。实行过程中如遇法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章以及相关政策调整的，从其规定。