一、政策背景

2023年8月，国务院颁布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），该文件提出建立“保障性住房与商品住房”并存的住房供应体系，推动房地产业转型发展新模式。国家部委随后陆续出台配套文件，形成了“1+N”政策体系，要求各地制定具体实施办法。梅河口市出台《梅河口市配售型保障性住房管理办法》（以下简称《办法》），是基于国家宏观政策指导和本地实际需求的双重考量。

梅河口市早在2022年就已出台《梅河口市保障性租赁住房管理办法》，积累了保障性住房管理经验。配售型保障性住房是对现有住房保障体系的重要补充，与保障性租赁住房、公共租赁住房共同构成多层次住房保障体系。

二、政策出台必要性

《办法》的出台是解决梅河口市居民住房困难、完善住房保障体系、促进房地产市场健康发展的关键举措，其必要性体现在以下方面：

解决工薪收入群体住房困难：随着房地产市场发展，部分工薪收入群体面临“商品住房买不起、保障性住房又供给不足”的困境。《办法》针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体提供价格稳定的保障性住房，帮助他们实现“居者有其屋”的梦想，消除买不起商品住房的焦虑。这类住房重点面向本市无住房或人均住房面积不足15平方米的家庭，切实解决基本住房需求。

完善住房保障体系：梅河口市已建立了以保障性租赁住房为主的租赁保障体系，但在产权型保障方面存在空白。《办法》填补了梅河口市在产权型保障性住房政策领域的空白，与现有保障性租赁住房政策形成互补。通过提供可购买的保障性住房，满足居民对稳定住所的期盼，为不同需求、不同阶段的住房困难家庭提供多样化保障选择。

促进房地产市场平稳健康发展：《办法》通过构建保障性住房与商品住房并行的发展模式，让商品住房回归商品属性，同时通过增加保障性住房供给，稳定市场预期，促进房地产业转型发展。此外，通过收购存量商品房用作保障性住房，有助于消化市场库存，盘活存量资源，促进房地产市场良性循环。

吸引和留住人才：《办法》将城市所需引进人才及在乡镇工作的教师、医生、民警、公职人员、退伍军人等群体纳入保障范围，为梅河口市人才引进战略提供住房支持，优化人才发展环境，增强城市竞争力。

三、政策的主要内容

《办法》共九章四十二条，对配售型保障性住房的各个方面作了全面规定，核心内容如下：

（一）申购主体

以家庭为单位（按户口簿），主申请人需具备完全民事行为能力；18周岁以下子女计入家庭人口，18周岁及以上子女可计入或单户独立申购。

三类申购对象及核心要求：

本市城镇户籍（教师、医生、公交司机等）：

应当是市辖区城镇户籍，无自有住房（农房除外）或人均＜15㎡住房，近12个月连续缴社保；

住房困难新市民：

取得专科及以上学历，初级及以上职称或技师及以上资格，无自有住房（农房除外）或人均＜15㎡住房，近12个月连续缴社保；

本市引进人才：

硕士、博士学历或本市贡献者，无自有住房（农房除外）或人均＜15㎡住房。

需符合国家、省、市其他规定。

（二）房源筹集与建设标准

《办法》规定了两种主要房源筹集方式和相应的建设标准：

房源筹集渠道：主要通过新建和收购存量房两种途径。新建包括利用依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地建设，以及在城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建。收购存量房需满足“一现、两防、三合适”条件：“一现”指手续齐备的现房；“两防”指防范道德风险和政府隐性债务及国企经营风险；“三合适”指面积、价格、位置合适。

面积和套型标准：新建项目单套住房建筑面积控制在70至100平方米，三居室套型比例按项目情况控制在50%至60%。收购项目最大面积不应超过120平方米。这些标准与国家倡导的“保基本”原则相一致，兼顾基本居住需求和适度舒适性。

规划建设要求：配售型保障性住房应当统筹规划、合理布局、职住平衡，充分考虑交通便利、公共设施齐全等条件。项目建设应当坚持高品质，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。

（三）配售流程与价格管理

《办法》设计了明确的配售流程和价格形成机制：

配售流程：采取“房源公告-购房申请-资格审核-公开配售-签订合同”的五步流程。配售工作由市保障性住房管理中心统一组织，通过公开摇号确定选房次序，确保过程公平公正。对高层次人才、多子女家庭等特殊群体给予优先配售。

价格管理机制：配售价格按照“划拨土地价格+建安成本+不超过5%的利润”原则确定。这一价格形成机制确保了配售价格的合理性，既保障了建设主体的微利，又使价格处于工薪收入群体可负担范围内。价格一经确定，不得擅自调整，确需调整的需报市人民政府批准。

（四）封闭管理与退出机制

《办法》创新性地建立了封闭管理制度：

封闭管理：配售型保障性住房实行封闭管理，禁止变更为商品住房流入市场，不得上市交易。不动产登记部门在附记信息栏记载房屋为“配售型保障性住房”，从权属登记环节杜绝变更房屋性质的可能。

回购制度：自签订购房合同之日起满5年，可申请回购。不满5年但符合特定情形（如工作调动外地、重大疾病等）也可回购。回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定（每年0.5%的折旧率）。这一设计既保障了住房的保障属性，又为购房人提供了必要的退出渠道。

特殊情形处理：配售型保障性住房可以继承、离婚析产，但原房屋性质不变。离婚析产后未享有所有权的一方可另行申购。这些规定妥善解决了因家庭结构变化产生的权属问题。

（五）政策支持措施

《办法》规定了多项支持政策：

土地政策：新建配售型保障性住房建设用地以划拨方式供应，纳入年度土地供应计划优先保障。

资金支持：符合条件的项目可纳入地方政府专项债券支持范围，支持利用住房公积金、鼓励银行业金融机构提供开发贷款。

配套政策：购房人可使用住房公积金和商业贷款购买配售型保障性住房，享受商品住房同等落户、子女入学等政策。

政策原文：梅河口市人民政府办公室关于印发《梅河口市配售型保障性住房管理办法》的通知