梅政办发〔2021〕22号

各乡镇人民政府、街道办事处，市政府有关办局、直属企事业单位，驻梅有关单位：

《梅河口市物业管理工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

                           梅河口市人民政府办公室

2021年10月19日

（此件公开发布）

梅河口市物业管理工作实施方案

为了进一步规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《吉林省物业管理条例》相关规定，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照“理顺物业管理体制，推进物业管理重心下移”的要求，以学习贯彻落实《吉林省物业管理条例》为主线，明确物业治理工作职责，推动物业治理工作形成合力，优化人居环境，提高人民群众获得感和幸福感。

二、工作目标

按照立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，充分发挥街道社区主体作用，界定物业管理责任，健全物业综合管理机制，推进小区物业市场化运营覆盖进度，进一步提高物业管理规范化、法治化水平，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定。

 三、工作职责

（一）街道办事处、乡镇人民政府职责。

1.加强属地职能。

（1）落实物业管理重心下移的新要求，各街道社区、乡镇人民政府应设立物业管理机构，指定责任领导，监督物业服务企业、业主委员会履行职责。

（2）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制。在物业管理区域内显著位置公布有关行政执法部门、街道社区投诉举报电话，方便群众反映问题；建立纠纷投诉台账，受理市长热线、电话投诉、举报和转办的信访案件，制定物业管理纠纷调处机制，对业主、业主委员会、物业服务企业管理活动中的纠纷进行调处。

（3）建立专业化服务、业主自治、社区代管、其他物业管理及无物业管理住宅小区台账。对无物业管理和无主管单位的老旧小区，应加强居民安全管理，主动实施代管。业主实行自行管理的小区，街道社区应加强事中、事后的监督管理，提升老旧小区物业管理水平，因地制宜，分类实施专业化服务、业主自管、社区代管等物业管理模式，并联合国有物业企业逐步实现小区专业化管理。

2.组织召开业主大会成立业主委员会。

（1）对符合条件提出筹备成立业主大会书面申请的小区，依法接受报送的筹备首次业主大会会议的建筑物面积清册、业主名册、规划公用总平面图、交付使用公用设施设备证明、物业服务用房配置证明等资料，并依据法规组织成立首次业主大会会议筹备组。

（2）加强对业主委员会人选的推荐和审核把关及换届工作；依法依规监督业主委员会履行职责。

（3）组织本辖区内各物业管理区域召开业主大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责。业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由街道责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道社区、乡镇负责召集。

3.依法开展物业企业监督。

（1）依法履行物业监管职责。按照《吉林省物业管理条例》等相关法规规定监督物业企业服务内容及履行公用设施维修、公共秩序维护、小区安保、清扫保洁和绿化养护等职责，并根据法规及诚信制度进行规范管理。

（2）按照《梅河口市住宅小区物业服务等级规范》监督物业企业收费项目和收费标准，禁止企业擅自提高收费标准、巧立名目乱收费，采取不正当手段和措施强制收取物业费的行为。

4.健全运行机制。

（1）做好物业服务企业选聘。前期物业管理阶段，建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理，前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会成立后，应当在前期物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，对前期物业服务企业续聘或另聘做出决定。

（2）监督物业双方是否严格执行物业服务合同约定，物业服务收费应当遵循质价相符的原则，根据市场情形，合理约定收费标准，合同未予标明的费用，物业服务企业不得收取。物业服务收费确需调整的，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意后调整；未成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方能调整，坚决杜绝物业服务乱收费、不经法定程序乱调整的行为。

（3）积极推动建设智慧物业管理服务平台建设，实现物业服务企业向“物业服务＋生活服务”拓展。畅通街道和社区、物业服务企业、业主大会、业主委员会、业主线上交流互动、信息公开、电子投票和物业治理渠道，营造和谐有序的生活和居住环境。

（4）街道办事处、乡镇人民政府应当组织社区、物业服务人对物业管理区域进行定期巡查，对单位和个人擅自变动建筑主体和承重结构的行为进行监督，发现违法违规行为的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门。定期巡查每年不得少于二次。

5.履行《吉林省物业管理条例》规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

（二）相关行政部门职责。

1.市委组织部负责推动“红心物业”建设，每年打造不少于四个“红心物业”，在物业服务企业、业主委员会等城乡基层治理主体中，建立党组织，不断扩大党的组织和工作有形有效全覆盖，打造红心物业新模式。

2.市纪委监委负责监督推动落实“无物业小区清零”工作，实现物业全覆盖，同时负责查处对落实《吉林省物业管理条例》慢作为、不作为的单位、个人。

3.市住建局负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，按照相关法律、法规对单位和个人擅自变动建筑主体和承重结构的行为进行检查、处罚。

4.市自然资源局负责监督检查建设活动，开展定期巡查和重点巡查，依法认定违法建筑、违法建设行为，城市管理综合执法部门负责查处。

5.市应急管理局负责监督管理消防工作，消防救援机构负责组织消防救援。

6.市司法局负责在解决物业纠纷中，对符合申请法律援助条件的案件给予法律援助。

7.市市场监督管理局负责监督检查无照经营活动，检查价格公示、违规收费活动，监督管理电梯等特种设备安全。

8.市公安局负责监督、指导、检查治安、技防、保安服务等活动。

9.人防行政主管部门负责查处破坏、侵占人民防空设施等行为。

10.价格主管部门负责会同物业行管部门根据实际情况制定住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准，实行政府指导价，及时公布、适时调整，制定科学合理的物业服务价格。

11.市城市管理行政执法局负责对社区、物业服务人、业主委员会报告的劝阻、制止无效的侵占、损坏公共绿地、树木和绿化设施等行为进行处罚。

12.市房产服务中心负责对物业招投标活动或协议选聘进行监督管理，并接受建设单位招投标或选聘的物业服务人员的资料报送备案；负责制定梅河口市物业企业信用综合管理体系及质量考核体系、红黑榜名单和服务等级规范等制度；负责全市维修资金收缴和使用，建立维修资金使用流程及应急使用机制；负责宣传培训《物业管理条例》《吉林省物业管理条例》等物业相关法律法规，每年不少于一次；履行《吉林省物业管理条例》规定的物业管理方面的其他指导监督职责。

13.市城源城市管理运营集团下属物业企业负责承接条件成熟且小区居民有意愿对小区实行专业化管理的无物业小区，提供标准化、便利化的物业服务，在服务中不断扩大业务，吸收社会物业企业合作加盟。

14.建设单位在组织竣工验收时，应当通知供电、供水、供热、供燃气等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织专业经营单位接收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。

移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业费和专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

15.相关行政主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关行政主管部门应当自收到投诉、举报之日起，按照规定时限进行调查、处理，并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

其他职能部门按照《吉林省物业管理条例》的规定，履行物业管理方面的监督管理职责。

按照《梅河口市物业管理工作实施方案》文件明确的职责分工，依法进行监督管理，形成“社区吹哨、部门报到”工作机制。

四、有关要求

（一）明确分工，履职尽责。各街道社区、乡镇对辖区内物业管理工作具体负责，设置物业管理机构。相关行政主管部门按照各自职责，应当建立违法行为投诉登记制度，安排专人与街道社区、乡镇人民政府物业管理机构对接，依法处理物业管理区域内的违法违规行为。每年由市政府督查室、绩效办、组织部、纪委监委、物业管理中心物业行管部门进行考评，考评结果与绩效管理挂钩，对相关职能部门推动《吉林省物业管理条例》落实不力、不到位的由纪检部门约谈、督促、问责。

（二）协同联动，形成合力。各行业主管部门应当认真贯彻执行《吉林省物业管理条例》，充分发挥监督和管理作用，全力推动行政执法部门进小区，形成工作合力，进一步提高物业管理规范化、法治化水平，营造良好的生活和居住环境。

附件:关于《梅河口市老旧小区物业管理工作实施方案》政策解读